Специальный параграф №7 к главе 9 Федерального закона №127 – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. (далее по тексту – Закон о банкротстве)  был введен в  действие  Федеральным закон №210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

В связи с принятием данного закона была установлена отдельная категория должников — застройщики, а сама процедура несостоятельности была дополнена категориями и механизмами, применимыми только к новому виду должников.

За тринадцать лет параграф 7 главы 9 претерпел множество серьезных изменений, количество редакций специального параграфа за столь непродолжительное время уже перевалило за десяток и, по всей видимости, на этом его трансформация не будет окончена. При этом стоит отметить, что некоторые понятия в специальном параграфе до сих пор достаточно размыты и неоднозначны.
Такое количество изменений в законе неизбежно привело к многочисленным неясностям и сложностям в его применении.

Так, например, «застройщик» в контексте Закона о банкротстве понятие более многогранное, и этим понятием охватывается значительно более широкий круг лиц в отличие от понятия, содержащегося, например, в Градостроительном кодексе Российской Федерации, и при этом оно всё равно отличается от понятия застройщика, предусмотренного Законом о долевом строительстве. Это связано со спецификой отношений, урегулированных параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.

Тем не менее, возникают вопросы о допустимости применения процедуры несостоятельности к лицам, не имеющим разрешения на строительство, о вопросах квалификации договора с физическим лицом в качестве сделки, направленной на привлечение денежных средств физического лица при строительстве многоквартирного дома для целей признания должника в качестве застройщика, или о допустимости признания застройщиком индивидуального предпринимателя.